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北京房價跨進 6萬時代 地價攀漲 豪宅血拼
??從北京近三年3000萬元級別以上豪宅去化數據來看，每年成交套數基本穩定在150套左右。由此看來，2015年井噴的豪宅供應量，要搶奪極為有限的塔尖客戶群，一場血戰難免。
??萬科高級副總裁毛大慶預言：北京普通商品房將進入6萬元時代。此前，毛大慶多次預言都曾被證實。
??2012年7月至2015年1月，北京公開出讓的地塊，樓面價超過2.5萬元的有60餘幅之多，3萬元以上的也近30塊，這些地塊多數尚未入市。
??毛大慶稱，如果這些土地在2015年二季度開始入市，北京將有70個以上項目，單價在5萬以上。因為這些地塊多在五環以外，意味著從2015年開始，北京普通商品住宅將進入6萬元時代。
??泛豪宅市場到來
??萬柳書院1月13日正式取得現房銷售許可證，銷售均價14.5萬元/平方米，依此估算，其全盤貨值超130億元。
??2012年7月10日，經過46輪現場競價和327輪回購房面積競拍，民企開發商中赫集團以26.3億元勝出，溢價率為40.9%。該地塊樓面地價折算約為41500元/平方米，創當時北京新的樓面單價新高。萬柳地塊因此成為北京當年的“雙料地王”。
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??中赫置地品牌總監朱敏解釋稱，“從產品自身來看，萬柳書院較中赫置地此前的釣魚臺七號院，有著全面的提升；從區域來看，萬柳書院一墻之隔的萬城華府，二手房價格已經達到11-13萬元/平方米，萬柳書院作為全新的高品質產品，比八年前的產品高出約15%-30%，合乎市場規律。”
??依據萬柳書院的銷售價格計算，其205-558平米三居至五居的產品，起步價略低於3000萬元，部分產品會達到7000萬元級別。
??中赫萬柳書院定價尚算理性。似乎這也與北京豪宅市場的巨大供應量有關。21世紀經濟報道記者統計發現，自2014年12月的融創農展館項目獲批預售證開始，到中赫萬柳書院，佳兆業廣場、遠洋劉娘府地塊項目、保利首開東壩地塊等項目還將陸續入市。2015年北京將有大量主力戶型在200平方米以上的高端項目紮堆二胎房貸銀行成數怎麼貸款比較會過件入市，其中不僅有最近2年的地王，也有雌伏十幾年的豪宅項目。
??殘酷的廝殺
??即使是在處於調整之中的2014年，北京地價也未停止上漲，直接效應是北京商品房無可遏制地向豪宅化發展。
??1月7日下午，北京市豐臺區花鄉白盆窯村1516-0665地塊（豐臺區城鄉一體化白盆窯村舊村改造一期二期）地塊出讓。經過53輪的爭奪，華潤旗下的北京華潤曙光房地產開發有限公司與首開股份、平安保險組成的聯合體競得，總價86.25億，溢價率22%。
??該地塊要求配建的限價房和自住房的建築用地面積高達70%，限價商品住房限價17000元/平米，自住型商品房限價29000元/平方米。經測算，該項目純商品房部分單價為3.8萬/平方米。參加瞭該地塊競拍的毛大慶因此預言，北京房價將進入6萬元時代。
??對於其他高價地塊也將深陷“被豪宅化困境”。農展館地王的樓面地價為7.3萬元/平方米，去年底取證的預售均價為16.5萬元。記者從鄰近該項目的房地產中介機構瞭解到，麥子店小區二手房價格不到4萬元/平方米。而恒大位於東壩的項目，此前有業內人士分析要售賣到13萬元/平方米，但周邊2005年以後的二手房價格隻有3-4萬元/平方米。
??即將在2015年崛起的“泛京西”豪宅板塊，也面臨同樣問題。如對峙西局的龍湖、泰禾，以及拿下夏傢胡同地王的懋源置業，預計售價或接近10萬元。這些房企在高端住宅領域不乏佳作，但深陷地價與周邊房價“倒掛”的困局，打破區域的“孤島效應”是賣房的第一要務。“周邊的二手房價格都還趕不上我們的地價，我們要實現的，是賣出一個宮殿水準的價格。”這是目前北京部分豪宅操盤手面臨的困境。
??北京中原地產分析師張大偉表示，樓面價接近或超過房價，已成為一線城市土地市場的新常態。從拿地節奏可以看出，排名前20的大房企對一線城市依舊看好。雖然地價被推高可能帶來操盤難度，但相比起三四線城市的風險，一二線城市依然是安全的港灣。
??豪宅操盤手們還需面臨的另一個困境是，受經濟形勢以及反腐各類因素影響，北京豪宅市場並不景氣。
??中原地產數據統計顯示，2014年12月，北京成交單價在10萬以上豪宅成交7套。2014年全年，這類豪宅成交僅為30套，創造瞭此類物業的最高成交紀錄，超過瞭2011年的28套。去年，5萬以上的高端住宅成交1999套，低於2013年全年的2240套。北京歷史上成交單價10萬元以上的豪宅項目，成交總數117套，其中有6個項目成交5套以上，共82套。
??亞豪機構市場總監郭毅認為，從北京近三年3000萬元級別以上豪宅去化數據來看，每年成交套數基本穩定在150套左右。由此看來，2015年井噴的豪宅供應量，要搶奪極為有限的塔尖客戶群，一場血戰難免。
??因此，郭毅對萬柳書院的銷售價格以“聰明”來評價。“精裝成品現房，目前的價格在北京頂級住宅領域應該是頗有競爭力的。”郭毅表示，兩年前，中赫置地拿下萬柳地王的價格曾令業內咂舌，但經歷瞭地王頻出的這兩年，萬柳項目的比較優勢已比較明顯，定價理性利於從容銷售。
??北京房地產交易管理網顯示，中赫萬柳書院在獲批銷售許可證當天就已有12套認購記錄。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-15/10165961314635725718328.shtml
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