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  從市場角度看,大部分城市房價僅僅是有所回頭而已,市場預期隻是出現端倪,還不穩固、很脆弱。購買力僅僅是在觀望而已,是在觀望這波樓市低迷,特別是降價潮究竟能夠持續多久,房價能否真正由漲到跌徹底反轉?觀望的濃厚氛圍背後表明房地產市場已經進入深度博弈期。在這種情況下,如果政府層面的調控政策稍有變化都可能導致博弈的天枰向一方傾斜。

  地方政府取消限購的效果差強人意充分說明,市場規律是不以人的意志為轉移的,是阻擋不瞭的。政府應該尊重市場,敬畏規律,順勢而為,讓房地產回歸理性,讓房價回落到居民可承受的范圍以內。這樣,解決瞭住有所居的民生問題,又促進瞭經濟良性發展,同時,還化解瞭金融風險,使得房地產乃至中國經濟實現安全軟著陸。

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  人們不禁要問為何限購政策退出沒有達到政府想要的結果,甚至事與願違呢?

  宏觀經濟政策等各方面環境的大轉變是高房價走向末日,樓市走向衰退最主要和最根本因素。過去十年政府主導的大投資,貨幣信貸大投放,資源能源掠奪式開發的宏微觀環境都已經不復存在瞭。再以以前思維思想做生意、搞經營、進行投資創業辦企業,絕對走不遠、搞不好,沒有出路和前景。所有經濟人都要迅速轉換思維觀念,跟上中國整個宏微觀經濟大環境的轉變,把精力放在踏踏實實、一步一個腳印做實業搞實體上,放在技術革新創新上,從中獲取穩固、持續性的經營利潤回報。過去那種熱衷於投資投機、一夜暴富的機會將很難尋覓到瞭。從這個意義說,中國房地產調整僅僅是個開始,房價下行、房地產低迷將會持續相當長一段時期。因為,房地產泡沫式火爆,房價野馬般瘋狂式上漲的根基已經徹底坍塌瞭。

中和房屋二胎餘豐慧限購政策退出效果何以差強人意

  如今的房地產行業已經病入膏肓,已經弱不禁風。按照中醫理論,對這樣的病人應該慢慢調理,用藥上應該是輕量劑的。最忌諱下猛藥和大補。"補不勝補"就是這個道理,即:對極度虛弱的病人用大補藥是一大忌諱,搞不好就會立刻斃命。對弱不禁風的樓市如果使用放開限購的強補藥,極有可能要瞭其"性命"。

  就像出臺限購政策的市場心理一樣,放開限購可能使市場心理認為,樓市的衰退程度相當嚴重,未來房價肯定還有繼續下降甚至暴跌的可能,否則,政府為何匆匆放開限購呢?這將使得各種需求更加謹慎,將會更加無限期推遲購買。非戶籍人口也會想,未來房價將會大幅度下跌,這個時候放開限購,允許我們購買,犧牲我們的財富來維持高房價,不是明顯讓我們墊背、充當炮灰嗎?絕不能上當,也將不會出手購買。盲目放開限購給市場釋放的是房價將會暴跌,房地產低迷程度相當嚴重,甚至房地產可能崩盤的恐懼恐慌信號。

  同時,本輪一些城市房價走低並不是政府調控政策收緊瞭、加碼瞭,而是市場機制發揮瞭作用。市場自動自發發出瞭房價走低的呼喚聲,這種呼喚聲迅即得到瞭市場回應。市場的內生動力驅使房價走低的主要原因是住房市場泡沫嚴重,房價離譜畸高,遠遠脫離國民收入狀況和普通百姓的購買能力與收入水平。在這種情況下,既是松綁限購對市場整體走勢影響也非常之小。而且還會出現"捉不住狐貍惹一身騷"的窘境。事實已經證明瞭這一點。

  任何政策變化都有其兩面性。一方面是沿著變動變化所要達到的目的奔去,比如:松綁限購的目的就是為瞭增加市場需求,遏制低迷的樓市;另一方面是沿著想要結果相反的方向走去,這種情況極有可能發生在松綁限購政策上。

  三年前出臺限購政策的目的是為瞭從需求方施壓,降低房價。今天取消限購,同樣是想從需求方做文章,托市提高房價。但是,三年前出臺限購政策後效果並不好。甚至出現瞭反向效果,即:越限購房價越漲。市場心理是,面對高房價,出臺限購這個"下策",足以看出未來房價上漲的強烈預期。出現瞭越限購越買的情況。最終出現所謂越調控房價越高的怪象。

  從去年後半年開始的這一波房價走低、樓市罕見低迷,完全是市場機制發揮作用,大宏觀經濟環境變化帶來的。從市場機制來說,畸高房價已經使得居民收入難以承受,住房需求方徹底失望和完全無能為力瞭。居民收入水平已經不能承受高房價之重,整個國民收入已經不能承受房地產泡沫式膨脹瞭。市場逼迫樓市轉向,促使房價掉頭向下。

  目前,除瞭北上廣深一線城市外,幾乎所有限購城市都已經退出或者將要退出限購政策瞭。然而,最少從目前看限購政策退出沒有達到地方政府想要的結果:房價回升,拉動地價走高,進而遏制房地產稅收下滑。這逼迫地方政府正在動松綁限貸政策和利用稅收補貼購房等手段。

  當然,限購政策的調控制度設計的缺陷是,如果長期實行按照戶籍的限購政策,可能造成新的城鄉戶籍壁壘,不利於消除城鄉二元體制。可能阻礙人口、人才的自由流動甚至影響到吸引海外人才。還可能直接導致住房租賃市場租金上漲。同時,不可否認限購政策行政化色彩過於濃厚,並且還帶有戶籍歧視之嫌疑。隨著城鎮化建設的推進,隨著將非戶籍外來務工人員納入保障型住房政策落地,隨著大量保障型住房、中小套型商品房和共有產權住房供應增加,歸根結底是要松綁限購令的,最終是要徹底退出的。但絕對不是當前。如果當前貿然松綁限購政策,隻能助推全國各城市房價出現新一輪暴漲,隻能徹底扼殺市場機制發揮威力形成的房價松動和預期正在改變的好勢頭。

  目前市場機制正在恰到好處指揮樓市向著理性方向發展,正在恰到好處使得高房價泡沫開始消融。在目前房地產市場極度敏感期,最忌諱政府有形之手胡亂幹預和瞎揮舞。最需要給市場一個穩定的樓市政策預期。當然,如果要調整限購政策的話,也不能用全面放開的猛藥,而應該采取逐步放松的柔性政策。比如:將以戶籍為主的限購政策,修訂為以套數限購為主,即:非戶籍傢庭隻能購買一套房,非戶籍的常駐傢庭和戶籍傢庭可以購買兩套房等。

  住房限購政策於2010年4月出臺之初就飽受爭議和詬病。當時,面對居高不下的房價和風險凸顯的房地產金融風險,被稱為史上最嚴厲的調控政策"國八條"出臺瞭。其基本思路在兩手抓:一手抓在調整住房結構基礎上大幅增加住房供應量來抑制高房價,即:大力抓好各類保障性住房和中小套型普通商品住房建設和供應,通過調整住房結構和增加住房供應量,解決低收入傢庭住房難問題,同時,把一部分剛性需求從商品房市場分離出來,緩解瞭商品房市場房價上漲壓力,起到抑制高房價的目的,這個路子非常正確。這是抑制高房價的長遠和治本之策。另一手抓全面封殺投資投機需求。在住房稅收政策、差異化住房信貸政策、合理引導住房需求的行政手段限購政策等,最少三項以上都是劍指住房投資投機需求。一手抓結構合理的住房供應,另一手全面封殺投資投機,引導住房合理需求。這兩手抓到瞭點子上。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-20/06172916364.shtml
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