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樓市生態漸變投資跟大勢走 最愛樓盤有 三寶
??前十房企霸占市場四成以上份額
??要說哪些開發商最受市民喜愛，還是要用事實說話。近幾年“馬太效應”越發明顯，萬科、越秀、保利、碧桂園、雅居樂、敏捷、時代、富力以及中海都是廣州市場上的銷售領跑者。據相關房產統計，從今年1月1日至12月20日，全市共網簽67807套住宅單位，而銷售套數前十名的開發商旗下項目共簽約29154套，占瞭簽約總套數的42%。這也就意味著，有簽約記錄的超過60傢開發商中，十傢瓜分瞭一手住宅市場超40%的份額，而其餘不到60％的份額由另外50傢去分。不過，記者發現，還有一些房企由於在一些項目是合作開發模式，所以在統計中該項目的網簽套數未被算入某集團份額內，比如方圓的花語水岸全年簽約套數超過1200套，但該盤是方圓和合景合作開發的。另外，新入廣州的深圳深業集團雖然平時表現低調，但其在廣州金沙洲的深業江悅灣一年簽約超過800套，也躋身前20名熱賣房企行列。
??而在排名順序上，和去年相比，可以說萬科的進步最為明顯，萬科去年在廣州市場上住宅銷售套數僅為3126套，在廣州房企中排名第5，但今年如果不出意料，則基本確定可以穩拿銷售套數冠軍。但去年以7763套排名第一的碧桂園，今年的銷售套數跌瞭一半都不止，僅有3000多套。保利、越秀、敏捷等房企在銷售套數方面的排名則和去年相差不瞭太多。
??從各熱銷房企的產品均價看，基本在8500~20000元/m2，其中1.5萬~1.6萬元/m2這個價格段最多，也可以看出廣州“剛需”客戶對產品價格的接受程度。但比較意外的是，保利、中海和中海的銷售單價都超過2萬元/m2，中海甚至突破2.4萬元/m2，這與三傢集團今年在廣州豪宅市場表現出色有較大關系。
??投資跟著大勢走慧眼識金咪走寶
??歲末年初，不少人又開始幸福的煩惱——年終獎怎麼花？最任性的花法當然是“隨便花”，但不想“今年又白幹”的工薪族金領族恐怕還是得好好謀劃一下這筆款項的去處。投股市？每天上落幾百點，沒有強心臟恐怕難以承受得起正負10%的震蕩；選理財產品？看到理財產品的警告小字“理財非存款投資需謹慎”就心塞。好吧，還是去買房，但沒有名額怎麼辦？
??廣州住宅限購尚未解除，商用物業是有限選擇，但全市在售商用物業如恒河沙數，該選哪裡呢？據“陽光傢緣”成交數據，今年1月1日~12月22日，全市成交一手商鋪9400套，均價26059元/m2，成交前十的大戶除兩個市區商場鋪項目以及兩個增城大型社區商鋪項目外，其餘全部為蘿崗和番禺的商業公寓項目；全市成交一手辦公類物業19363套，均價20100元/m2，成交前十的大戶為遍佈南沙、番禺、花都、增城和蘿崗的公寓項目。
??從成交數據來看，廣州往東和往南發展的大勢非常明顯，投資跟著市政規劃走是關鍵，畢竟政府可以在規劃公共資源配套發揮“有形之手”的作用，這比單個開發商“單打獨鬥”或幾個開發商“抱團開發”要來得有效。廣州市在售商用物業多數集中在南沙、蘿崗、增城等地，目前尚屬於“價值窪地”，如果沒有規劃利好的“加持”，恐怕非常難吸引投資者進入。近期最熱門的是自貿區概念，南沙區商用物業也不會錯過這個出貨時機。
??如果投資者看中的商用物業區域目前還剛在起步階段，投資者應該關註周邊是否仍有同類型的項目，多傢企業共同“做旺”一個區域相對於單獨開發要來得容易。在多個同類型物業中，投資者應選龍頭商用物業項目來投資，因為不排除區域內有一些搭順風車的項目，這些項目的成熟時間很有可能會落後於龍頭項目。此外，投資綜合體項目的風險也低於投資單個商業體的風險，商業講究“百花齊放”與客源共享，公寓、辦公樓、商場雖說針對不同客群，但是人氣暢旺，對任何一個門類都有好處。
??目前市內商場鋪項目已較以前大為減少，對投資者來說，有限的資金在市區旺地買商鋪也隻能選商場鋪。如果投資者看中商場鋪，最好別隻看低投資門檻，最好能選街鋪或者靠近“頭位”的商鋪，商場鋪日後還是要交給業主自行出租，位置好的鋪位出租難度較低。廣州日報記者李鳳荷
??2014年的日歷還有幾天就要翻過去瞭，2014年的樓市雖然歷經蕭條但也不乏熱鬧，不過不可否認的是，隨著中國經濟進入新常態，整個樓市的生態也發生瞭變化，在這個習慣性進行年終總結的節點，自2000年就開始推出的“叱吒樓市風雲榜”再次揭曉，縱觀“市民最喜愛房地產品牌企業、最喜愛樓盤、最具投資價值物業”榜單結果也可以發現，即使時移勢易，受到喜歡和歡迎的東西都是萬變不離其宗——實用、性價比高，今年能成為大贏傢，繼續在樓市叱吒風雲的就是能堅持自己的風格，始終如一推出最好產品的。
??2014年可以說是房地產行業跌宕起伏的一年，樓市行情雖不是歷史最差的，但卻是爭議最多的。市場先抑後揚，企業競爭激烈，去庫存始終是首要任務，大部分企業在9月30日央行房貸政策後銷售業績有明顯好轉，其中恒大等企業表現優於市場，但部分企業也依然面臨巨大的去庫存壓力，距離年初制定的銷售目標依然有很大差距。
??而這背後是房地產行業高速發展瞭十多年之後，整體格局已經發生改變。從全國范圍來看，主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩期，增長空間有限，其中部分二、三線城市增長過快，需求已被透支。新房高增長時代已經終結，在向平穩發展的過渡階段中，地區之間、不同需求之間的差異分化凸顯。毋庸置疑，中國的房地產市場正在經歷著一次轉折性的變化。不少業內人士表示，與過往三次樓市調整不同的是，今年以來房地產市場下滑的主要原因是新增住房供應超過內在需求，而非政策調控，而且支撐房產投資性需求的諸多因素正在消退。盡管政府采取瞭放松限購、限貸，降息等措施，但以往救市樓市就狂飆的狀態或難再現，中國樓市高燒已退，從彎腰就能撿錢的“黃金時代”進入低速增長、更為理性的“白銀時代”，而這將是中國樓市的“新常態”。表面上看，本輪樓市降溫的直接原因在於信貸的收緊，供需結構的變化。然而究其根源，則是中國經濟整體發展思路的變化。從近期出臺的一系列政策來看，盡管房地產行業依舊將會扮演國民經濟重要支柱產業的角色，但曾經單純的以房地產為抓手、為杠桿、為救命稻草的經濟增長方式正在也應當成為歷史。
??2014年的樓市值得反思，在中國經濟進入新常態的狀態下，房地產一定會走向常態化，價格機制會恢復正常，好的房產能賣出好的價格，不好的房產自然難以賣出好價錢。有專傢表示，符合有本地特色、學區房、地鐵房、“剛需”房四個特點的住宅就屬於常態化下好的房產，房價會比通脹高1%，投資此類房產仍有獲利的機會，以後投資房產就要像買股票一樣仔細研究，選擇出好的房產仍能獲得不錯收益。
??最愛樓盤有“三寶”：傍地鐵、“小三房”、優惠多
??時至歲末，又到瞭盤點全年樓市風雲的12月。與去年相比，今年的樓市行情較為平靜，旺季不旺，淡季更淡。能保持全年熱銷的住宅項目僅占少數，而能在樓市走低時仍頗得市民青睞的樓盤，絕對能擔當得起“市民最喜愛樓盤”的稱號。縱觀今年市區與郊區在成交量和產品口碑上脫穎而出的住宅樓盤，基本都具備下列幾種特質。
??不一定要市中心但一定要有地鐵
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??市中心的地鐵盤動輒3.5萬~4萬元/m2，雖也不乏實力客戶入場，但從成交熱度來看，終究不如一些城郊板塊的地鐵樓盤更為火熱。今年能讓“剛需”買傢們多看一眼的樓盤，幾乎都是傍著地鐵的項目。不過，這類樓盤多是地處新區，如蘿崗、增城、從化等片區。盡管目前新區的交通路網及生活配套仍有待完善，往返市區的路程不夠“就腳”，但勝在項目臨近規劃中或施工中的地鐵線路，而且價格也比市區盤更有看點，產品設計上亦毫不遜色。
??誠如多位資深房地產人所言，隨著城市外拓腳步的加快，郊區的定義不再是地理位置上的遠近，而是公共交通是否便捷。傍地鐵而生的宜居新城，自然吸引瞭眾多懷揣著“買一個未來”的市區購房者到此置業安傢。
??面積不用太大最好是“小三房”
??自廣州住宅限購政策落地以來，“婚房客”成為樓市的絕對主力買傢。無論是市區還是郊區的住宅項目，熱銷的戶型幾乎是清一色的“小三房”。所謂“小三房”，指的是建築面積在100平方米以內的緊湊三房戶型。限購後的第一代“小三房”，以90平方米左右的三房居多，當它成為市場主流產品之後，分流瞭大批置業80平方米兩房和110平方米三房的買傢。時至今日，“小三房”的戶型已經過多次升級，最厲害的“小三房”僅75平方米左右，而最舒適的“小三房”，面積雖有95平方米，但卻帶有主套雙衛雙陽臺設計，空間實用率屢創新高。
??眼下，這類“小三房”產品不但是“剛需”樓盤的明星戶型，也是市場上主流新盤的標配戶型。對於發展商而言，專註“小三房”的產品研發，主要是看準瞭買傢們對“一步到位”置業需求、十分有限的購房名額以及不夠充裕資金實力。而對於買傢，市場上的“小三房”選擇增多，雖然能更大程度地與自身經濟能力及居住需求所匹配，但產品設計同質化情況加劇，千篇一律的“小三房”模板或難滿足部分買傢的個性化需求。
??價格優惠還得能體諒“等貸族”
??除上述兩個特質外，今年由於房貸政策及公積金政策變化較多，市場上激增的“等貸族”更傾向價格親民且願意在付款方式上有所通融的住宅樓盤。尤其是第一至第三重劃區查詢怎麼貸款比較會過件季度，房貸政策持續收緊，首套房貸利率優惠幾乎絕跡，貸款利率不斷上浮。為盡快回籠資金，從5月開始，廣州樓市出現瞭一波接一波的樓盤降價潮，幾番價格戰後，不少樓盤的新貨售價已經回落至去年同期。而這批率先降價的樓盤，看似揮淚甩賣，實則搶占先機，從同行手中搶來為數不多的購買力。
??此外，部分房企和代理公司還攜手金融機構及銀行，為資金緊張的買傢提供“零首付”或“首付分期”等服務，雖不能替代銀行房貸，但也算解瞭近渴。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-12-26/08505954045244613117428.shtml
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