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內容來自sina新聞
房地產稅作用及改革方向
賈康
中國金融40人論壇成員 賈康
房產稅改革方向與正面效應
在中國經濟社會轉軌過程中，稅制改革無可回避，且會帶來正面效應。中國直接 稅比重過低的問題已不容輕視，而房產稅改革是漸進提升直接稅比重和配套改革的一部分，可以優化中國稅制發展。中國市場經濟所需的分稅分級財政體制在 1994年框架建立後，至今還有很艱巨的深化改革任務，主要是由於省以下分稅制改革一直沒到位。若要把改革逐步推進到省以下，就不可能繞過地方稅體系的建 設，這也需要房產稅制度建設。另外還有公眾關註的房地產調控問題；要體現出調控新政的治本水準，制度建設不容回避，而使保有環節的稅收成型並與土地開發、 房產交易環節的稅費合理協調，是制度建設的關鍵。中央近期以國務院批復的形式對三部委在收入分配方面如何優化和改革提出瞭指導意見。該意見在針對收入分配 矛盾凸顯方面的制度建設中，也包括房產稅改革。
處理好房產稅改革和制度建設，至少會帶來四個方面的正面效應：
首先，房產稅改革完成後，中國直接稅比重會增加，可降低流轉稅稅負，從而降低中低端收入者的稅收痛苦。
其次，房產稅改革可解決中國地方稅體系不成型問題，為地方提供支柱稅種，進 而落實省以下分稅制，促使政府職能轉變和市場經濟健康化。房產稅的概念可寬可窄，廣義上房產稅是指和房地產相關的所有稅收，狹義上是指不動產保有環節的稅 收。在美國，來自住房保有環節的稅是地方政府最主要的財源，而且每隔一段時間就要重評稅基，由地方通過立法程序決定具體征收方案。它促使地方政府維持好市 場經濟運行，優化本地投資環境，提升本地公共服務水平。在這種努力下，其轄區內的不動產進入升值軌道，地方政府也就不用側重於短期行為和其它財源去解決主 要的支出資金籌措問題。
再次，促使已實施的房地產調控新政體現其應有的"治本"水準。房地產保有環節從無稅到有稅，配合其它變量，會使新型城鎮化更健康。
最後，房產稅還可優化收入再分配和財產配置，抑制兩極分化，適當地中和一些矛盾因素。
房地產稅在中國開征的可行性
當然，房產稅也受到瞭一些負面的批評意見，下面對此做一回應。
首先，土地出讓金問題。有觀點認為，取得住房時，下面的地皮已在開發環節征 瞭70年使用權的出讓金，到保有環節再每年征稅，就是重復征收。但其實在現代稅制裡，稅本身就有重復因素。中國目前實際開征的稅有18種，其它國傢甚至有 二三十種，都是多種稅、多環節、多次征。如企業流轉環節交稅後，把所得進行核算，還要交企業所得稅，發給員工的薪水還要交個人所得稅，特殊的還有車船稅、 各種行為稅等。這種復合稅制本身就包含重復征收因素，所以問題不是允不允許重復征收，而是重復得是否合理。土地出讓金不是稅而是租金。國傢政權體系作為土 地終極所有權的代表者，憑其可對地皮的使用者收取地租。但國傢政權體系同時也是社會管理者，又可憑借政治權利，經立法批準，對不動產的實際使用者征繳這種 體現為利益調節讓渡的稅收。租和稅可以合理匹配，並不互相排斥。
其次，土地終極所有權問題。許多人反復強調：其它開征住房保有環節稅收的國 傢是土地私有制，而中國所有建成區的地皮都是國有的，在國有土地上對使用者征稅在法理上有硬障礙。但我認為這個論點不能成立：國外這些市場經濟體並不全是 土地私有制，如英國有很多形式的公有土地，包括中央政府級的公有、地方政府級的公有及公共團體的公有，也形成瞭較規范的交易形成的地皮使用權。英國有的地 皮長達999年的使用權，實際上已經對終極所有權形成瞭虛化。但從法律角度看，英國的土地公有和私有界定很清晰，並非私有制一統天下。在英國，房地產稅是 在地方層面房屋保有環節的稅收，類似於美國的財產稅或不動產稅，也是全覆蓋的。英國土地所有權分兩種：終極所有權，或簽一個最長為999年使用期的租用協 議取得使用權，但保有環節稅收對這兩種情形是全覆蓋的。
另外，回顧中國的改革歷史，為什麼在80年代對國有企業開征所得稅？如按照 國有制就不必征稅的邏輯，中國就不該對國有企業征收被稱為直接稅的所得稅。官方的解釋是：雖然企業最終產權是國傢的，但作為市場主體，是具有相對獨立物質 利益的商品生產經營者，國有企業應和其它市場主體一樣在市場中公平競爭，否則"社會主義有計劃商品經濟"建設就缺乏基本的微觀基礎，所以必須解決國有企業 和其它企業一樣給國傢上交所得稅的制度建設問題，這種情況下兩步利改稅也就應運而生。同樣，在目前土地終極產權是國有的情況下，它上面每一個不動產的具體 使用權的保有者，有自己相對獨立的物質利益，如果通過立法認為對此需要加以調節的話，國傢完全可以憑借自己的政治權力征稅。
再次，"新老不平"問題。一部分土地出讓金是開征房產稅之前在沒有其它變量 加入時按較高標準繳納的。房產稅改革以後，新形成的土地出讓金水平可能會下一個臺階，有人說如果開征房產稅，則有失公平。解決這個問題可以把新老地皮劃 開，老地實行老辦法，新地采用新辦法。具體實施細節還需通過方案設計來處理，但這並不會成為障礙。
此外，評估管理問題。有觀點認為房產稅的評估管理過於復雜，中國人做不瞭， 實際上房產稅評估管理不會比已經運行十年的物業稅模擬評估"空轉"征收的管理復雜多少。模擬評稅試點的十處地方，首先把所有的不動產確權，然後把每一處地 段、面積、樓層、朝向等相關數據輸入計算機，由軟件處理程序自動生成評估結果。在借鑒國際經驗的基礎上，中國在這種事上更有後發優勢。
最後，小產權房是"中國特色"的棘手問題。如果真正征收房產稅，小產權房看 似很難處理，但征稅卻恰恰是推動小產權房問題得以解決的制度建設因素。如果北京也進入房產稅改革試點，那麼北京的幾十萬套小產權房問題就會迫使官方表明態 度，抓緊通過調查研究把幾種小產權房分類區別對待，拿出方案，爭取一次性把可能的小產權房這類歷史遺留問題解決掉。
保有環節稅收與房地產業健康發展
首先，中心區土地的自然壟斷性質與不動產價格曲線。城市中心區地皮的性質是 自然壟斷，有觀點認為隻要實行土地私有化、放開市場，讓供需雙方自由競爭，地價、房價等就會回歸平穩。這種分析缺乏真實依據，因為實際上需求方要爭奪的資 源，並非960萬平方公裡內可以隨意替代、互換的土地，而是已形成城市的中心區地段內的特別具有稀缺性的地皮，所以中心區的土地資源就形成瞭自然壟斷。由 於以黃金地段為代表的中心區地皮具有自然壟斷的性質，因此在城鎮化快速發展的過程中，中心區不動產的價格曲線一定是上揚的，沒有任何因素能改變這條曲線的 基本模樣，政府所能做的無非是使曲線斜率不要太陡峭，也不要在演變中劇烈地大起大落或產生過多泡沫，以至於嚴重影響社會和民生。
其次，房價與地價：先有雞還是先有蛋？有觀點稱房價和地價就像是先有雞還是 先有蛋的問題，很難分辨，但我不認同。作為滿足消費需求的具象化目標，住房在黃金地段的升值趨勢是自然壟斷情況下所有因素的共同作用使然。但分析可知：如 果是地價決定房價，那麼隻要控制住中心區的地價，房價就會趨於低穩。但實際上即使政府強力控制地價，房價也會受市場供需和競爭影響而繼續上揚，所以政府嚴 控地價的結果，隻能使中間的開發環節取得更多暴利。反過來想，由競價形成的下一輪地皮價格導致地價比上一輪房價更貴，看似不合理，但在對自然壟斷物公重劃區 炒作手法平競 爭的前提下，下一輪面粉比上一輪面包賣得貴也是有道理的。若開發商高價拿地而商品住房價格上不去，隻會"砸在自己手裡"，這在邏輯上合乎情理。所以從根本 上講，房價是決定地價的，但現實生活中兩者的關系直觀表現為撲朔迷離的互動。
最後，保有環節稅負對供需雙方及平衡狀態的影響。有一種觀點認為房產稅對房 價影響不大，這種說法有一定道理，但如講房產稅對房價沒有影響，就過於絕對化瞭。研究保有環節稅負對住房市場供需的影響，首先要考慮保障軌上形成有效供 給，讓低中收入階層傢庭"住有所居"，然後才能從容分析市場軌上的供需問題。
從需求方面看，如觀音土地貸款房貸果自住者對保有環節稅負有清醒的預期，在做購房決策時就 會更考慮實惠，一般的購房自住者將繼續傾向於在好的地段、朝向位置購房，但會更多選擇中小戶型。另一類購房者是把買房看成購買商業性的社會保險，這在經濟 上是有道理的，但房產稅的出現會改變一部分長期持有者對空置住房無所謂的態度，以持有成本形式迫使其出租房屋，從而減少空置率。無論是因房產稅導致的小戶 型傾向還是空置率降低，都是值得肯定和應該追求的積極、正面因素。另一種購房者作為需求方是大量買進與賣出的炒房者。有觀點認為炒房者並不在乎房產稅，因 為這部分人是獲高利的。但其它人行為的改變會影響炒房者，使之收斂，市場總體氛圍會隨房產稅的推出而趨於沉穩。另外市場上接盤的人有相當大部分是自住，自 住者又主要需要中小戶型，上述因素會促使供方的開發商順應市場需求結構變化而在建設安排上使中小戶型增加，土地集約化利用水平上升，同時空置率降低，可用 資源在租房市場上更活躍。這樣社會中並不需要增加一分錢投入，而會使市場供給量增加，資源配置更合理。
從供給方面看，使開發商為適應市場需求更好地集約利用土地，提供更多的中小戶型，這也是調控應有的正面結果。綜合考慮，不動產的價格曲線在不改變基本模樣的同時，減少市場泡沫，平緩價格起伏，有利於提高不動產業發展中的健康程度。
(作者系財政部財政科學研究所所長，本文為作者在"CF40雙周圓桌"內部研討會上的演講整理稿，由中國金融四十人論壇秘書處整理，經作者審核。)
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-01/08182001715.shtml
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