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限貸松綁 商業公寓更難賣瞭？
對於商業性質公寓產品而言，央行松綁限貸似乎不是什麼好消息。商業性質公寓興起於住宅限購之後，因其類住宅的產品特色，加之此類產品面積普遍較小，總價較低，又有"不限購、不限貸"的特殊優勢，從住宅市場轉跑道而來的投資客趨之若鶩。但今年的商業性質公寓新貨供應量達歷史高位，並且多是集中在商務氛圍較弱的外圍區域，市場上的供需關系失衡，商業公寓的投資價值備受質疑。
據克而瑞的數據顯示，今年第三季度，全市二胎房屋 二胎房屋銀行 二胎房屋銀行利率多少免費諮詢試算商業性質公寓共有6687套新增供應，並有4506套商業公寓成交。
庫存高企
去化周期高達11個月
盡管整體成交量不低，但由於從去年下半年開始，廣州市的商業公寓便進入瞭新貨供應井噴期，受制於市場有限的投資購買力，公寓市場陸續積壓瞭較大的庫存量。截至9月份，全市商業公寓產品的庫存約15728套，去化周期高達11個月，明顯超出6~8個月的合理水平。
房價點評網廣州高級分析師肖文曉指出，供求關系決定瞭年底公寓市場仍然會是"以價換量"的態勢。特別是在調控政策逐漸松綁的情況下，如今限貸已松綁，若再放開住宅限購，勢必會影響到投資者購買公寓的投資熱度。
降價促銷
幅度最高達20%以上
"今年5月以後，公寓市場的環境就很不好，我們8月份降價15%，很快走瞭三十多套貨。現在價格不但沒有回調，還繼續小幅度下探，但成交量卻很難再有起色。"一位市區商業公寓項目負責人告訴記者，由於市場上同類型的產品眾多，而客戶量卻在減少，此前掀起的"價格戰"所起到的促銷效果正在消減。
對此，肖文曉亦表示，從"金九銀十"公寓的銷售情況來看，廣州商業性質公寓的價格普遍較前期有所下調，與今年的高位水平相比，降價幅度最小的也有3%~5%，最高的可達20%以上。不過，這類降價幅度特別大的公寓產品多少有些特殊情況，有的是產品有差異或者是清理尾貨，有的則另有文章。譬如個別樓盤要求買傢必須先與酒店簽訂一份裝修合同，然後酒店每月再返回一定金額的租金給買傢，"最終算起賬來，實際的降幅不一定有數據顯示的那麼多。"
後市被看淡
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即將步入供求兩衰局面
"市面上高性價比的商業公寓產品，大多都有'偷面積'，而且以Loft戶型為主。隨著建築規范的不斷完善，'偷面積'的漏洞會被堵上。從這個角度來看，目前市場上的部分商業公寓，可謂是'絕版'產品。"合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江表示，商業性質公寓的供應井噴期即將過去，整個市場將從現在的供大於求步入供求兩衰的局面。
產品的稀缺性常被發展商標榜為樓盤優勢，從供應井噴到"絕版"的商業公寓產品，其含金量是否有望得到提高呢？
多位業內人士都對商業公寓的前景和出路感到擔憂。廣州中原地產項目部總經理黃韜指出，商業公寓供應量較大的外圍區域，雖投資門檻較低，但未來轉手風險較高，"從公寓的租客群體來看，多是中高端的年輕消費者。這部分客戶更願意留在配套齊全、上下班方便的市中心居住，外區公寓對其吸引力不大，客源不足將制約郊區商業公寓的租金水平和物業升值情況。"
"雖說現在市場上公寓盤降價比較猛，但買傢還是要謹慎入市。"廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，"商業公寓屬於非'剛需'的投資品，受經濟大環境影響較大，市場一片大好時，這類產品就有升值的可能，但當市場行情不濟時，商業公寓的投資價值很可能快速貶值" 。
"抄底"需謹慎
優先考慮中心區域公寓盤
面對市場上商業公寓的"降價潮"，部分投資客都想趁機"抄底"。眼下是出手的好時機嗎？
在黃韜眼中，郊區公寓的升值前景已經被發展商"註水"，他奉勸投資客三思而後行。他不大看好將郊區公寓盤改作連鎖酒店，因為當前酒店業的生意不佳，即便在廣交會期間，市區路段的酒店生意亦是不復往年，"酒店業對經濟大環境更依賴亦更敏感，郊區公寓改成酒店後，恐難有充足的市場需求。"
黎文江指出，對於投資客而言，如果手上資金較為充裕，現階段倒可以優先考慮地段優越的中心區域公寓項目。倘若手上資金有限，部分地處新商圈的郊區公寓，也可以作為候選。不過，按照目前的商業公寓租金回報率來看，市中心板塊如珠江新城，商業公寓的租金回報率也僅介於3.5%~5%。，郊區板塊因客源稀少，更是毫無租金回報率可參考借鑒。因此，無論是購買中心區還是郊區的商業公寓，投資客都需要做好長期持有的準備。
而在趙卓文看來，目前市場上的商業公寓產品的投資價值都一般，投資者若想入市"抄底"，除瞭看價格外，還需要留心產品的可出租性、轉手難度以及物業管理和經營團隊實力。
肖文曉亦提醒，投資者在做公寓投資的時候，需要從開發商的品牌實力、投資回報率、升值潛力綜合考慮投資項目，建議優先選擇市區以及一些有規劃利好(比如地鐵上蓋)的項目入手，第一位考慮的應該是項目的投資價值，而不是售價高低。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-24/07592958364.shtml
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