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議價空間縮窄 反價仍難出手
??廣州近期特別是中心區樓盤議價空間在不斷縮窄， 但如果業主反價一般情況下也不容易出手。
??隨著央行再次降息等利好消息的出現，業主心態有瞭新變化。
??近日，在一些房產論壇上有二手買傢表示，現在感覺議價空間有所縮窄，甚至有學位房業主臨時反價，因此擔心自己心水的學位房臨時遭遇加價。多位中介公司資深人士對記者表示，目前普遍的感覺是議價空間的確在縮窄，但業主如果反價也會遭遇買傢拒絕。文/圖:廣州日報記者陳白帆
??記者在一些房產論壇見到有二手買傢表示，現在感覺議價空間有縮窄，甚至有學位房業主臨時反價，因此擔心自己心水的學位房臨時遭遇加價。合富置業市場經理梁燕明表示，議價空間的多少在一定程度上可反映業主心態，2014年二手住宅市場業主願意給予的平均議價空間從年初的2.5%持續上升到9月達9%的最高點，到去年年底降至6.7%，與去年年中基本持平。進入2015年之後，隨著央行再次降息的利好消息的出現，業主願意給予的議價空間繼續縮窄，議價幅度需視乎業主出售意願而定，但幅度會比去年小，今年以來不少二手房成交個案的成交價基本同市場價差不多。
??中原地產趙毅康認為，對業主來說，降息及不動產登記，一個是好消息，一個是壞消息，兩者中和之下，總體上對業主心態並無明顯影響。滿堂紅市場部研究員劉鏡棠則表示，受春節長假影響，今年1~2月廣州二手住宅市場活躍度相對較低，成交量同比減少兩成半，據滿堂紅成交數據，全市成交均價為20344元/m2，同比上漲6.9%。
??2014年平均議價幅度
??荔灣最高 白雲最低
??滿堂紅交易數據顯示，2014年廣州市二手住宅買賣成交中，接近八成個案有一定的議價空間，普遍議價幅度在1%~6%之間，成交占比約為4成半，全年二手買賣平均議價空間約5.3%。其中全年平均議價幅度最高的為荔灣區，接近6.8%，由於受佛山取消限購影響，準客戶轉投佛山一手住宅市場情況較多，隨著二手買傢數量下降，下半年芳村地區較大幅度降價轉手的情況時有發生，因此全年平均議價幅度較大。天河區二手買賣市場2014年平均議價幅度為4.4%，個案還價幅度以1%~4%為主。越秀區二手買賣市場2014年平均議價幅度為6.6%，個案還價幅度以3%~6%為主；白雲區平均議價空間為4.2%，個案還價幅度以1%~4%為主。
??合富置業數據反映，業主心態伴隨成交量的上漲有所走強。從區域來看，去年三、四季度市中心天河、越秀等區域議價空間不大，就連白雲個別交投熱點，議價空間隻有2%~3%。相對來說，外圍區域如番禺等受一手影響明顯，議價空間則相對較大，如番禺祈福新村在去年三、四季度議價空間可達10%左右。
??中原地產麗江花園二分行資深營業經理石靖指出，去年如業主急賣，洛溪板塊二手樓盤議價空間普遍在10%左右，如不急賣，則大多轉售為租。如去年有業主售出一套麗江花園單位，初始放盤價為100萬元，最後經過商議，成交總價為85萬元，議價空間為15%。而在今年，議價空間有所縮窄，但業主方面暫時未有反價的情況出現。
??合富置業梁燕明表示，去年三、四季度，盡管業主願意給予的議價空間有所縮窄，但反價的情況亦並不多見，除非是惜售心理較強或改變主意不願意出售物業的業主，才會出現較明顯幅度的反價。若業主在協商好價格後突然反價，大部分買傢都不會接受。
??低總價市區公寓難議價
??珠江新城小戶型公寓偶見反價
??合富置業名門分行主管盧煉煉表示，去年三四季度，總價在300萬元左右的二手公寓，業主可議價空間約5%。進入2015年後，因受到降息和春節後買賣市場交投活躍度逐步回升的影響，300萬元左右的二手公寓議價空間已明顯縮窄，現時議價空間已少於5%的水平，而總價在100多萬元的二手房，基本不會有議價空間。去年10月之後，珠江新城開始出現零星業主反價的個案，反價情況主要集中在出售小戶型公寓的業主之中，一套總價約100多萬元的物業，業主反價幅度最多也不會超過10%。不過，如果業主反價，則很少能成功賣出。
??滿堂紅市場部研究員劉鏡棠表示，去年“9·30”新政後，確實有珠江新城小戶型業主出現反價現象，如鉑林國際公寓某38平方米單位，放盤時間為8月底，放盤價為155萬元，底價為150萬元，10月上旬，該業主到門店要求將放盤價調整為158萬元，底價調整為152萬元，但這種情況並不普遍。
??買傢提早出手揾筍盤
??學位房近年基本無議價空間
??合富置業成交數據顯示，進入3、4月這段學位房交投的旺季，市場對學位房的關註度會相對高一些，出於擔心後市樓價上升的考慮，部分學位房買傢提早至2月初出手購房，促使春節之前個別學位房成交熱點區域，已錄得多宗學位房成交個案出現。合富置業廟前直街分行主管姚植玲表示，越秀區培正、東山口等名校學位房集中的區域，從去年三、四季度來說，多數業主的放盤價比市場價高出幾萬元左右，最終都隻以市場價成交。進入2015年後，不斷出現降息等樓市利好，現時學位房更不會出現議價空間。就算有個別業主反價，則反價後會比較難賣。
??中原地產東風東路分行高級營業經理陳凡表示，今年二手議價空間有所縮窄，春節前也有業主反價後成功售出單位，其反價是放盤價的2%~3%左右。
??樓市月報１、２
??二月成交量大跌 成交均價企穩
??受農歷新年前後傳統樓市淡季影響， 2月二手住宅成交及租賃均呈現出“量跌價微升”趨勢。中原地產成交數據顯示，2月二手住宅成交宗數環比跌幅達到46.1%。但2月全市二手住宅成交均價依然企穩，為22629元/m2，環比上月回升1.4%，這也是本年度首次錄得漲幅。不過，2月份自住需求有所回落，占比約85.5%，環比上月下跌3.1%。而投資性質及學位房需求熱度均有不同程度的“回暖”跡象，其中，學位房環比上月上漲瞭2.1%。2月份一次性付款、組合貸款及公積金貸款人數均呈上升趨勢，其中組合貸款環比上月上漲約5.9%。商業貸款環比下跌7.9%。
??番禺白雲成交跌幅超55%
??2月份，在客戶回鄉過年等因素的影響下，迎來瞭傳統的農歷新年的“淡季”，全市二手住宅成交宗數繼1月下跌29.1%後，本月環比持續走低，跌幅更有所加大，環比下跌超過45%。數據還顯示，2月份中原地產二手住宅成交面積環比下滑瞭46.7%。其中，中心六區成交宗數除荔灣區環比上漲16.7%外，其餘五區均錄得不同程度的跌幅。其中，番禺區二手住宅成交宗數跌幅最為明顯，跌幅約70.6%，緊隨其後的是白雲區，錄得55%的降幅。
??成交均價方面，繼1月錄得全市均價22307元/m2後，2月份全市均價為22629元/m2，環比上月漲1.4%。中心六區成交均價除海珠、天河兩區環比下跌20%及8%外，其餘四區均錄得不同程度的漲幅。其中，番禺區漲幅最為明顯，達到36.8%，雖然如此，番禺區仍是中心六區的價格“窪地”，均價為18116元/m2。2月，荔灣區表現亮眼，除成交量逆市攀升外，成交均價也環比上漲4.7%。
??2月在中原地產促成的交易中，約有47.4%的買傢選擇純商業貸款，較1月跌7.9%，而公積金貸款人數則環比繼續上漲約1.3%。另外，選擇組合貸款人數已連續2個月錄得增長，環比漲5.9%。
??自住需求下滑
??學位房“保溫”
??從戶籍來源看，廣州戶籍買傢僅占總成交18.4%，較1月大幅下滑15.6%，非廣州戶籍買傢則占總成交81.6%。同時，數據也顯示，本月廣州戶籍買傢一次性付款比例仍超非廣州戶籍買傢，約有50%的廣州戶籍買傢采用一次性付款購房，後者約占19%。
??中原地產成交數據顯示，雖然“剛需”買傢仍是二手住宅成交主力，占比達85.5%，但以“再出售”“出租”為購房目的的投資客環比上月亦回升1%。而農歷新年後，學位房需求熱度同樣有所回暖，占比達到9.2%，較上月上漲2.1%，中原地產分行主管表示，相信學位房“回暖”仍將持續。數據顯示，成交總價在100萬~200萬元的二手住宅受到熱捧，環比上月上漲達9.4%。但總價在100萬元以內以及總價在300萬~500萬元的二手住宅成交熱度則環比有所下滑。另外，成交總價在200萬元以內的二手住宅占比達57.5%，可見剛性需求仍是目前市場主流。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-09/07095980474273213759763.shtml
